Ferienwohnung direkt vermieten mit eigener Website

Warum sich Direktanfragen lohnen

Portale verdienen an jeder Buchung mit. Airbnb beschreibt in seinem Hilfe-Center zwei Modelle. Bei der aufgeteilten Gebühr zahlen die meisten Gastgeber 3 Prozent, der Gast zahlt zusätzlich eine eigene Servicegebühr. Bei der einheitlichen Gebühr trägt der Gastgeber alles: die meisten 15,5 Prozent, die übrigen in der Regel 14 bis 16 Prozent. Airbnb kündigt an, dass die aufgeteilte Gebühr bestimmten Gastgebern nicht mehr zur Verfügung stehen wird; deren Inserate stellt Airbnb auf die einheitliche Gebühr um. Booking.com schreibt auf der Seite Unser Konzept, dass die Unterkunft nach dem Aufenthalt eine Kommission zahlt, Teilnehmer des Preferred-Partner-Programms eine höhere. Einen Prozentsatz nennt die Seite nicht.

Dazu kommt der kurze Draht: Bei einer Direktbuchung schreibt dir der Gast selbst, und offene Fragen klärst du vor der Zusage. In seiner Bestätigungsmail stehen danach deine Kontaktdaten, für den nächsten Besuch braucht er kein Portal.

Eine Einschränkung gehört dazu: Die Reichweite der Portale holt eine eigene Seite nicht von heute auf morgen ein. Bei der Ferienwohnung Senjic in Heiligenhaus zeigte die Analyse, dass für „Monteurzimmer Heiligenhaus“ spezialisierte Portale die erste Ergebnisseite vollständig belegen. Die eigene Website zielt dort auf genauere Suchanfragen und auf Besucher, die schon auf der Seite sind.

Was eine Website für Vermieter braucht

Einen Belegungskalender, der gepflegt wird

Der Kalender beantwortet die erste Frage jedes Gastes: Ist mein Zeitraum frei? Das klappt nur, wenn jede Belegung darin steht, auch die telefonisch zugesagte Woche und deine eigene Renovierung. Ein leerer Kalender zeigt jeden Tag als frei und erzeugt Anfragen, auf die Absagen folgen. Solange er nicht lückenlos gepflegt ist, schreib dazu, dass erst deine Bestätigung zählt.

Eine Anfrage mit wenigen Feldern

Anreise, Abreise, Personenzahl, Unterkunft, Name, E-Mail und ein freiwilliges Nachrichtenfeld reichen. Speichere jede Anfrage zusätzlich zur Mail im Verwaltungsbereich, dann geht nichts verloren, wenn eine Nachricht im Spamordner landet. Gegen automatische Einträge hilft ein verstecktes Feld, das nur Programme ausfüllen. Echten Gästen bleibt so ein Bilderrätsel erspart.

Preise und Mindestaufenthalt vor dem Absenden

Gäste wollen wissen, was der Aufenthalt kostet, bevor sie schreiben. Nenne den Preis je Unterkunft und Personenzahl, was darin enthalten ist und ob er zu bestimmten Zeiten abweicht. Der Mindestaufenthalt gehört gleich daneben und nicht erst in eine Fehlermeldung nach dem Absenden.

Fotos, die auch auf der Seite zu sehen sind

Zeig jeden Raum, den Gäste nutzen, dazu Außenbereich und Eingang, und prüf nach jedem Umbau, ob die hochgeladenen Bilder wirklich eingebunden sind. Neue Aufnahmen schickst du als Mail-Anhang oder Download-Link. In einem meiner Projekte kamen neun von 13 Fotos über WhatsApp mit höchstens 640 Pixeln an der langen Seite an.

Anfahrt und Umgebung mit geprüften Angaben

Beschreib die Anreise mit dem Auto sowie mit Bus und Bahn und prüf jede Angabe. Auf einer alten Anfahrtsseite stand der Tipp, am Bahnhof Heiligenhaus auszusteigen. Dort hält seit 1960 kein Personenzug mehr. Nenne Entfernungen zu dem, weswegen Gäste anreisen, und bleib bei einer Zahl je Strecke. Auf einer von mir betreuten Seite standen zwischenzeitlich vier verschiedene Fahrzeiten zur Messe Essen.

Rechtstexte und Datenschutz, die zur Technik passen

Impressum und Datenschutzerklärung verlinkst du in der Fußzeile jeder Seite. Die Erklärung sollte beschreiben, was die Website tatsächlich tut, und jeder fremde Dienst wie eine eingebettete Karte oder ein Statistikwerkzeug verlängert sie. Nach § 25 TDDDG braucht das Speichern oder Auslesen von Informationen auf dem Gerät des Besuchers grundsätzlich eine Einwilligung, außer es ist für den gewünschten Dienst unbedingt erforderlich. Nach einem Wechsel des Hosting-Anbieters prüf zusätzlich, ob die Plattform von sich aus eine Besucherzählung mit Zählpixel eingeschaltet hat: Dann sagt die Erklärung etwas anderes als die Technik, und die Zählung braucht eine Einwilligung.

Portale und eigene Website parallel nutzen

Für einen Weg entscheiden musst du dich nicht. Das Risiko liegt dazwischen: Derselbe Zeitraum wird zweimal vergeben. Airbnb erlaubt laut seiner Hilfe zur Kalendersynchronisierung, Kalender anderer Websites über Links mit der Endung .ics zu importieren und den eigenen zu exportieren. Importierte Kalender aktualisiert Airbnb alle drei Stunden. Bis zur nächsten Aktualisierung kann ein Zeitraum auf der einen Plattform gebucht und auf der anderen noch frei sein. Nächte, die du in einem anderen Kalender blockierst, übernimmt Airbnb nach eigener Aussage nicht in jedem Fall.

Für Direktbuchungen über die eigene Website gibt dir ein Anfrage-Ablauf Sicherheit: Der Gast fragt an, du prüfst alle Kalender und bestätigst erst dann. Diese Routine hält die Belegung beisammen:

1. Jede bestätigte Buchung trägst du sofort in alle anderen Kalender ein.
2. Telefonisch oder per Mail vereinbarte Buchungen landen als Sperrzeit im Kalender der Website.
3. Eigennutzung und Renovierung sperrst du vorab auf allen Kanälen.
4. Vor jeder Bestätigung prüfst du jeden verknüpften Kalender.
5. Der Abreisetag bleibt für die nächste Anreise buchbar, sonst verschenkt jede Buchung eine Nacht.

Wie Gäste deine Website finden

Eine eigene Seite je Unterkunft

Wer Wohnung und Haus vermietet, braucht zwei Seiten mit eigener Adresse, eigener Hauptüberschrift samt Ort und eigenem Text. Entstehen beide aus getrennten Daten statt aus einer kopierten Beschreibung, trägt keine Unterkunft versehentlich die Angaben der anderen.

Der Ort in Überschrift, Text und Umgebung

Schreib so, wie Gäste suchen: Unterkunftsart plus Ort, dazu der Anlass der Reise. Eine Umgebungsseite mit Nachbarorten und Entfernungen beantwortet Fragen vor der Buchung und ist beim Relaunch ein passendes Ziel für wegfallende Unterseiten. Leite jede alte Adresse per 301 auf die inhaltlich passende neue Seite. Mehr dazu unter SEO und Sichtbarkeit.

Unternehmensprofil und Verzeichnisse

Google nennt in seinen Richtlinien zur Berechtigung für das Unternehmensprofil zu vermietende Immobilien wie Ferienwohnungen ausdrücklich als Beispiel, für das kein Profil infrage kommt. Eine Ausnahme für Ferienunterkünfte nennt die Richtlinie nicht, ausgenommen sind dort nur Verkaufsbüros und Leasingunternehmen. In der Praxis sind trotzdem viele Ferienunterkünfte mit einem Profil bei Google zu finden. Lies die Richtlinie, bevor du eines anlegst. Wo ein Profil besteht, sammelst du deine Bewertungen dort; wo keines besteht, bleiben Gastgeberverzeichnisse und die Bewertungen der Portale.

Manche Städte und Tourismusregionen führen Gastgeberverzeichnisse. Die Senjics stehen bei neanderland und bei den Privatunterkünften der Stadt Heiligenhaus, ihre Kontaktseite verlinkt beide Einträge. Wo es Einträge gibt, sollten die Kontaktdaten überall gleich lauten, damit ein Anruf über das Verzeichnis dieselbe Person erreicht wie über die Website.

Bewertungen, fair eingesammelt

Frag alle Gäste um eine Bewertung, nicht nur die, bei denen du Lob erwartest. Googles Richtlinie zu gefälschten Inhalten verbietet Anreize wie Rabatte oder kostenlose Leistungen. Ebenso untersagt sie, gezielt um positive Rezensionen zu bitten oder Gäste unter Druck zu setzen, solange sie noch vor Ort sind. Per Mail oder Messenger nachfassen darfst du nur mit vorher eingeholter, dokumentierter Einwilligung: Der Bundesgerichtshof hat schon die Zufriedenheitsanfrage per E-Mail als Werbung eingeordnet, und Werbung per E-Mail ohne Einwilligung greift nach diesem Urteil grundsätzlich in die Privatsphäre des Empfängers ein (Urteil vom 10.07.2018, VI ZR 225/17). Ohne Einwilligung bleibt es beim Hinweis bei der Abreise, etwa als Karte mit dem Bewertungslink als QR-Code.

Veröffentlichst du Gästebewertungen auf der eigenen Website, gehört nach § 5b Abs. 3 UWG die Information dazu, ob und auf welche Weise du prüfst, dass die Verfasser tatsächlich bei dir übernachtet haben. Sterne in den Suchergebnissen bringen sie nicht: Laut Googles Richtlinien für Rezensions-Snippets bekommt eine LocalBusiness-Seite keine Sternebewertung für Rezensionen, die das Unternehmen selbst kontrolliert.

Rechtliche Pflichten im Überblick

Dieser Abschnitt ist keine Rechtsberatung. Welche Pflichten gelten, hängt unter anderem vom Ort der Unterkunft ab und davon, ob du gewerblich vermietest. Verbindliche Auskunft geben die zuständigen Behörden oder eine Anwältin beziehungsweise ein Anwalt. Diese Regeln solltest du kennen:

• Impressum: Nach § 5 DDG halten Anbieter geschäftsmäßiger, in der Regel gegen Entgelt angebotener digitaler Dienste unter anderem Name und Anschrift sowie eine E-Mail-Adresse bereit, leicht erkennbar und unmittelbar erreichbar.
• Preise: Wer als Unternehmer Verbrauchern Leistungen anbietet oder mit Preisen dafür wirbt, gibt nach § 3 PAngV Gesamtpreise an. Wird ein Preis aufgegliedert, etwa in Übernachtung und Reinigung, ist der Gesamtpreis hervorzuheben.
• Meldeschein: Das Bundesmeldegesetz kennt eine besondere Meldepflicht in Beherbergungsstätten, also Einrichtungen zur gewerbs- oder geschäftsmäßigen Aufnahme von Personen. Beherbergte ausländische Personen unterschreiben dort am Ankunftstag einen Meldeschein, den der Betrieb vom Abreisetag an ein Jahr aufbewahrt. Ob deine Unterkunft darunter fällt, sagt dir die Meldebehörde.
• Landesrecht: Die Länder dürfen für Kur- und Fremdenverkehrsbeiträge weitere Daten auf dem Meldeschein vorsehen (§ 30 Abs. 3 BMG). In Nordrhein-Westfalen können Gemeinden nach dem Wohnraumstärkungsgesetz eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Wo sie gilt, ist jede Kurzzeitvermietung von Wohnraum der Gemeinde vor der Überlassung anzuzeigen, jede einzelne Überlassung zusätzlich spätestens am zehnten Tag nach ihrem Beginn, und die zugeteilte Wohnraum-Identitätsnummer gehört gut sichtbar in jedes Angebot. Wer Wohnraum länger als drei Monate im Kalenderjahr kurzzeitvermietet, braucht zusätzlich eine Genehmigung. Das Gesetz rechnet drei Monate dabei als höchstens 90 Tage.
• EU-Recht: Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 zur kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Die Verordnung legt fest, wie Registrierungsverfahren der Mitgliedstaaten auf nationaler, regionaler oder lokaler Ebene aussehen müssen und wie Plattformen Daten an Behörden übermitteln. Regeln vor Ort zur Vermietung, etwa von Land oder Gemeinde, lässt sie unberührt.

Steuerfragen, etwa zur Umsatzsteuer auf Übernachtungen, gehören zur Steuerberatung. Auf die Website kommt nur, was geklärt ist.

Praxis: Ferienwohnung Senjic in Heiligenhaus

Regina und Mirko Senjic vermieten in Heiligenhaus eine Ferienwohnung und ein Ferienhaus für jeweils ein bis vier Personen. Zu ihren Gästen zählen Monteure und Messegäste, aber auch Familienbesuch. Die bisherige Website nutzte ein WordPress.com-Theme von 2017, die Inhalte waren seit Mai 2019 unverändert. Die Fotos beider Unterkünfte zeigte sie nur als Vorschaubilder mit 150 Pixeln Kantenlänge, fünf Aufnahmen lagen ungenutzt in der Mediathek. Seit dem 7. September 2026 ist die neue Website auf fewo-heiligenhaus.de online.

Kern ist ein eigenes Buchungssystem als WordPress-Plugin ohne Fremdanbieter:

• Anfrage vor Zusage: Eine Anfrage blockiert den Zeitraum nicht. Erst die Bestätigung der Gastgeber im Verwaltungsbereich belegt ihn im Kalender und löst die verbindliche Zusage per Mail aus.
• Sperrzeiten: Eigennutzung oder Renovierung erfassen die Gastgeber ebenso als eigenen Eintrag wie telefonisch angenommene Buchungen.
• Zweifache Prüfung: Der Browser sperrt belegte Tage, der Server prüft beim Absenden erneut. Der Abreisetag bleibt als Anreisetag für den nächsten Gast frei.
• Aktuelle Belegung: Eine gerade bestätigte Buchung erschien anfangs minutenlang als frei, weil die Belegungsdaten fünf Minuten zwischengespeichert wurden. Heute sind es 60 Sekunden.
• Mindestaufenthalt: Er erreichte Gäste anfangs erst als Fehlermeldung nach dem Absenden und steht heute im Datenblatt beider Unterkünfte.

Dazu kamen Auffindbarkeit und Umzug:

• Beide Objektseiten entstehen aus einer Vorlage mit getrennten Daten. Auf der alten Ferienhaus-Seite hatte mitten im Text die Beschreibung der Ferienwohnung gestanden.
• Die alte Sitemap nannte 16 Adressen, nur 6 passten zur neuen Struktur. Drei wurden angeglichen, die übrigen leiten per 301 weiter, die früheren Nachbarstadt-Seiten auf eine ausgebaute Umgebungsseite.
• Eine bebilderte Anleitung zeigt den Gastgebern, wie sie Anfragen bestätigen und Zeiträume sperren.

Belastbare Zahlen zu Anfragen und Platzierungen gibt es wenige Tage nach dem Start noch nicht. Wie das Projekt aufgebaut ist, welche Technik darin steckt und was sich auf andere Ferienunterkünfte übertragen lässt, steht in der Case Study Ferienwohnung Senjic.

So fängst du an

1. Schreib auf, über welche Kanäle du vermietest und wo überall Belegungen stehen.
2. Leg Preise samt Zusatzkosten und den Mindestaufenthalt schriftlich fest.
3. Frag bei Gemeinde und Meldebehörde nach, was für deine Unterkunft gilt, und bei der Steuerberatung, was auf Rechnungen gehört.
4. Entscheide, ob Gäste anfragen oder sofort buchen und wie du die Kalender abgleichst.
5. Plane je Unterkunft eine Seite, dazu Anfahrt, Umgebung, Kontakt und Rechtstexte.

Welche Bausteine so eine Seite hat und wie ich sie umsetze, steht unter Website für Ferienwohnung.